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Immobilienkauf in Polen |
Grundlagen
Der
Immobilienverkehr wird in Polen u.a. in folgenden Rechtsakten geregelt: |
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Zivilgesetzbuch (Dz.U.
1964.16.93 mit Änderungen), das allgemein das Eigentumsrecht
und andere dingliche Rechte regelt. Im Zivilgesetzbuch werden
u.a. der Inhalt, die Ausübung, der Erwerb und Verlust des
Eigentumsrechts sowie die formellen Anforderungen, die damit
verbunden sind, geregelt. |
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Gesetz über den Immobilienerwerb
durch Ausländer (Dz.U. 1996.54.245 mit Änderungen)
die gesonderten Grundsätze für den Immobilienerwerb
durch Ausländer, darunter durch polnische Gesellschaften
mit ausländischer Beteiligung, geregelt sind. |
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Gesetz über die Immobilienwirtschaft
(Dz.U. 2000.46.543 mit Änderungen), das z.B. die mit Aufteilung,
Verschmelzung, Enteignung und Bewertung eines Grundstückes
verbundenen Angelegenheiten regelt. Für den Immobilienerwerb
sind besonders wichtig die Bestimmungen, welche sich auf den
Verkehr von staatlichen und kommunalen Immobilien beziehen.
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Gesetz über das Grundbuch
und die Hypothek (Dz.U. 2001.124.1361 mit Änderungen),
das u.a., die Grundbücher, welche bei dem Immobilienverkehr
eine grundsätzliche Rolle spielen, betrifft. Anhand eines
Grundbuches kann vor allem der Rechtsstand des Grundstücks
festgestellt werden; das Grundbuch gewährleistet auch den
sicheren Immobilienverkehr. Im Gesetz wird die Gründung
und Führung der Grundbücher geregelt, werden die eintragungsfähigen
Rechte sowie die Wirkung der Eintragung und die damit verbundenen
Vermutungen bestimmt. |
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| Zu beachten sind auch zahlreiche gesonderte Vorschriften,
welche Agrar- und Waldgrundstücke betreffen. Für die Durchführung
von Investitionen sind auch die örtlichen Raumordnungspläne
zu beachten. |
Erwerb von Immobilien durch Ausländer |
1. Ausländer
im Sinne des Gesetzes über den Immobilienerwerb durch Ausländer sind: |
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natürliche Personen, die nicht die polnische
Staatsbürgerschaft besitzen, |
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juristische Personen, die ihren Sitz im Ausland
haben, |
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Gesellschaften, die keine eigene Rechtspersönlichkeit
besitzen, bestehend aus den vorgenannten Gesellschaftern, die
ihren Sitz im Ausland haben und deren Gründung im Einklang
mit der Gesetzgebung des ausländischen Staates steht, |
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juristische Personen und Handelsgesellschaften,
die keine eigene Rechtspersönlichkeit besitzen, mit Sitz
im Gebiet der Republik Polen und durch die oben genannten Personen
oder Gesellschaften direkt oder indirekt kontrolliert werden. |
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2. Fälle der Erlangung der
notwendigen Genehmigung
Grundsätzlich bedarf der Erwerb
von Immobilien durch Ausländer der Genehmigung des Ministers des Inneren
und der Verwaltung. Hierzu gehört der Erwerb des Eigentums oder des
“Erbnießbrauchs” aufgrund jedweder rechtserheblichen Tatsache. Handlungen,
die einer Genehmigung bedürfen sind: |
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der Erweb der Immobilie, |
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der Erwerb oder die Übernahme von Anteilen
oder Aktien an einer Handelsgesellschaft mit Sitz in Polen,
welche Eigentümer oder “Erbnießbraucher”
einer Immobilie ist. Die Pflicht zur Erlangung der Genehmigung,
besteht für den Fall, in welchem der Ausländer, der
durch den Erwerb eines Anteils an einer Gesellschaft die Eigentümer
oder “Erbnießbraucher” der Immobilie ist,
die Kontrolle über sie übernimmt, wodurch die Gesellschaft
zu einer “kontrollierten” Gesellschaft wird. Diese
Pflicht besteht auch, wenn die Gesellschaft vorher schon “kontrolliert”
wurde und der Ausländer Anteile oder Aktien erwirbt oder
übernimmt, ohne bereits Anteilseigner oder Aktionär
der Gesellschaft zu sein. Unter einer solchen “kontrollierten”
Handelsgesellschaft versteht man eine Gesellschaft, in der ein
oder mehrere Ausländer eine beherrschende Stellung einnehmen.
Der Minister des Inneren und der Verwaltung kann auf Antrag
der Gesellschaft eine Genehmigung zum Erwerb oder zur Übernahme
ihrer Anteile oder Aktien durch Ausländer erteilen, wenn
keine Bedrohung der Verteidigungsfähigkeit oder Sicherheit
des Staates bzw. der öffentlichen Ordnung vorliegt und
der Einklang mit Interessen des Staates gegeben ist. |
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Diese gesetzlichen Vorschriften finden allerdings keine
Anwendung bei der Umwandlung einer Gesellschaft sowie beim Erwerb
vom Immobilien durch gesetzliche Erbfolge.
Die Eigentumsübertragung
kann nicht ohne die Genehmigung des Ministers des Inneren und der
Verwaltung vorgenommen werden. Falls die Genehmigung besondere Voraussetzungen
enthält, sollte der Nachwies ihrer Erfüllung in Form von
amtlichen Urkunden vorgelegt werden.
Der Immobilienerwerb, der
Erweb oder die Übernahme von Anteilen oder Aktien durch Ausländer,
ungeachtet der gesetzlichen Vorschriften, hat die Nichtigkeit des
Rechtsgeschäfts zur Folge.
3.
Die Erlangung einer Genehmigung durch Unternehmer aus der Europäischen
Union
Die Genehmigung wird einem Unternehmer aus einem EU–Staat
erteilt, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: |
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ein Unternehmen oder eine Zweigniederlassung eines
Unternehmers in Polen gegründet wurde, |
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der Erwerb der Immobilie unmittelbar zur Ausübung
der Wirtschaftstätigkeit erforderlich ist, für die
das Unternehmen oder die Zweigniederlassung gegründet wurde, |
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die Belange der Gesellschaftspolitik, der öffentlichen
Sicherheit oder der Gesundheit der Gesellschaft nicht berührt
sind, welche ansonsten eine Ablehnung der Erteilung der Genehmigung
begründen, |
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Keine Bodenschätze, land- und forstwirtschaftliche
Grundstücke erworben werden. |
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| Der Minister des Inneren und der Verwaltung lehnt die
Erteilung der beantragten Genehmigung ab, sofern dies durch die Belange
der öffentlichen Ordnung, der inneren Sicherheit und der Volksgesundheit
begründet ist. |
Ausnahmen von der Genehmigungspflicht |
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der Erwerb von unbebauten Grundstücken durch
eine “kontrollierte juristische Person” für
ihre satzungsgemäßen Zwecke, wobei deren Gesamtfläche
0,4 ha innerhalb eines Stadtbereichs nicht überschreitet; |
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der Erwerb einer Eigentumswohnung; |
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der Erwerb einer Immobilie durch einen Ausländer,
der mindestens fünf Jahre seit dem Erhalt der Aufenthaltsberechtigung
in der Republik Polen seinen Wohnsitz hat; |
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Ausländische Staatsbürger mit einer Aufenthaltsgenehmigung
für Polen haben dasselbe Recht, in Polen Wirtschaftstätigkeit
auszuüben, wie polnische Staatsbürger. der Erwerb
durch einen Ausländer, der mit einem polnischen Staatsangehörigen
verheiratet ist und seit mindestens zwei Jahren ab Erhalt der
Aufenthaltsberechtigung in der Republik Polen wohnt, wenn das
erworbene Grundstück in die gesetzliche Gütergemeinschaft
der Eheleute fällt; |
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der Erwerb durch einen Ausländer, der im Zeitpunkt
des Erwerbs zum Kreis der gesetzlichen Erben gehört und
der Veräußere mindestens fünf Jahre Eigentümer
oder “Erbnießbraucher” dieses Grundstücks
war; |
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der Immobilienerwerb durch einen Ausländer,
der eine Bank und gleichzeitig der Hypothekengläubiger
ist, infolge der Übernahme des Eigentums am Grundstück
bei einer fruchtlosen Versteigerung im Zwangsvollstreckungsverfahren; |
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der Erwerb oder die Übernahme von Aktien oder
Anteilen einer Handelsgesellschaft mit Sitz in Polen, die Eigentümer
oder “Erbnießbraucher” einer Immobilie ist,
durch eine “kontrollierte” Bank im Zusammenhang
mit der Geltendmachung von Forderungen aus Bankgeschäften
durch diese Bank. |
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Der genehmigungsfreie Erwerb betrifft solche Grundstücke
nicht, die im Grenzgebiet gelegen sind sowie landwirtschaftliche Böden
mit einer Fläche von mehr als einem ha.
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